Por: Guilherme Gentile
Nos últimos meses, os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil andaram capengando. Quebra de bancos, crise do crédito que afeta diretamente o varejo, entre outros problemas, explicam os motivos da derrapada verificada em investimentos desse tipo. Fundos de papel, por exemplo, sofrem com a inadimplência e a alta vacância de imóveis torna alguns fundos pouco rentáveis.
Certamente, trata-se de um momento passageiro e o melhor a ser feito é não se desesperar para não perder dinheiro. A crise econômica, aliás, é uma ótima oportunidade para que os investidores brasileiros comecem a aportar recursos em fundos imobiliários dos Estados Unidos. Lá, o mercado desse tipo é maior e bastante desenvolvido.
Muita gente não sabe, mas é possível acessar o mercado imobiliário dos EUA por meio de REITs (Real Estate Investment Trust). Na prática, os REITs são empresas estadunidenses responsáveis por conduzir diversas operações no mercado de imóveis.
Essas companhias atuam gerenciando empreendimentos imobiliários, negociando ativos do setor, gerando hipotecas e realizando outras operações. Assim, os investidores expostos aos REITs podem se beneficiar dessas movimentações feitas no segmento de imóveis norte-americano.
REITs x FIIs
No Brasil, é comum comparar os REITs aos FIIs. Porém, há diferenças. A começar pelo fato de que os REITs não são fundos de investimentos, como os FIIs.
Como já explicado, são empresas que operam no mercado de imóveis e contam com a presença de CEOs e de diretores. As normas dos EUA estabelecem que os REITs devem distribuir lucro líquido aos investidores, repassando, pelo menos, 90% dos ganhos em forma de proventos, como dividendos, aos acionistas.
Existem três tipos de REITs. Um deles é o equity, formado por companhias que operam diretamente com empreendimentos imobiliários como shoppings, condomínios, hotéis e outras propriedades. Eles geram renda a partir de movimentações com ativos da economia real, como por meio de aluguéis. Esse é o tipo mais comum.
Outro REIT é o mortage, que opera com títulos lastreados no mercado imobiliário. Entre as alternativas, estão a criação de hipotecas e a negociação de aplicações similares aos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) do Brasil.
Por fim, o hybrid é um REIT híbrido. Ou seja, são companhias que dividem suas operações entre empreendimentos imobiliários e títulos lastreados no mercado. Além disso, há um quarto tipo de REIT – os private REITs – que não são listados em bolsa de valores. Aliás, por esta razão, não ficam disponíveis para os investidores em geral.
Qualquer semelhança é mera coincidência
Como se vê, embora os REITs não sejam fundos, eles têm certa semelhança com o FIIs quando comparados aos fundos de tijolos e aos fundos de papéis. A diferença é que a vantagem de se investir em REITs é que a oportunidade em acessar o mercado imobiliário norte-americano.
Assim como acontece no Brasil, esse é um segmento forte da economia dos EUA e pode trazer boa rentabilidade para a carteira. Outro ponto a ser considerado é a exposição a uma economia forte.
Os EUA assumem um papel de liderança internacional. Historicamente, estão menos suscetíveis a crises e oscilações que tendem a ocorrer em países em desenvolvimento, como o Brasil. Além disso, investir nos EUA permite dolarizar o patrimônio.
Desse modo, é possível executar estratégias de hedge cambial ao descorrelacionar uma parcela do capital da economia brasileira, por exemplo. Uma vez que devem repassar a maior parte do lucro aos investidores, os REITs podem funcionar em estratégias com foco em renda passiva.
Portanto, investir em REIT é mais simples do que parece. A primeira opção é investir nas ações de REITs diretamente no mercado internacional. Para isso, deve-se abrir conta em um banco de investimentos norte-americano e fazer as movimentações na bolsa do país.
Ademais, os brazilian depositary receipts (BDRs) podem ser lastreados em REITs. Nesse caso, ao investir em BDRs, o investidor pode se beneficiar de eventuais repasses de dividendos de modo a receber rendimentos dolarizados.
Trata-se aqui de uma opção interessante de diversificação da carteira. Não só em termos de ativo, mas também geográfica, o que ajuda a reduzir os impactos do risco doméstico. Assim, na hora de investir, ou quando for trocar de ativo, vale pensar em todas as vantagens que os REITs proporcionam.
*Guilherme Gentile é head de análise da Dividendos.me
